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目前分類:公寓大廈 (9)

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大樓住戶違反規約,管委會如何請求?

 

住戶如有違反相關法令及規約或決議之情形者,大樓之管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,可報請主管機關依公寓大廈管理條例第49條第1項規定,處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰處理。

 

※    參考法條

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住戶加裝鐵窗,管理會到底可不可以罰?

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林佳怡律師提醒:依公寓大廈管理條例之規定,若是住戶違反社區規約,管委會之權限只能制止、約束、移送市政府,讓市政府進行裁罰,管委會本身並非行政裁罰單位,當然不能逕自對住戶處罰或處以其他負擔。

以下有一則時事新聞可供大家參考:

 

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區分所有權人會議是公寓大廈管理條例最高決議機關。有關於公寓大廈重要事項皆需由區分所有權人會議決議,但實務上常發生的困境是,住戶們都很忙或出席意願低,所以造成區分所有權人會議出席及決議人數、比例門檻老是跨不過,導致許多重要事項無法決議、懸而未決。所以實務上最常見的做法是以發放出席禮卷或折抵管理費方式鼓勵出席,以達成區分所有權人會議能達到公寓大廈管理條例第31條所規定之「應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席」門檻。


但其實公寓大廈管理條例第31條有除外規定「除規約另有規定外」,也就是說,可以透過修改規約之方式,降低出席及表決門檻以解決上述之現實窘境。例如改成「區分所有權人會議之決議,應有區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之。」,這樣至少就可以解決出席率過低之情形。


這個解釋是依法律條文之文義解釋而來,所以一開始王律師抱持存疑之態度,因為假如依照這樣解釋方法,那何必有公寓大廈管理條例第32條之假決議制度?因為假決議即是用來解決區分所有權人會議出席及決議人數、比例門檻跨不過之情形。所以王律師法律見解是第31條「除規約另有規定外」之規定,應該是指,「區分所有權人會議決議之出席及決議人數、比例,規約另有規定高{嚴格}於2/3、2/3、3/4規定者,從其規定。」。

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最近王律師參訪許多公寓大廈發現,有些管委會會限制住戶,停車位只能停放汽車!不得停機車、腳踏車及雜物,這個限制合法嗎?因為或許有人想,這是我買的車位,為什麼我不能自由使用?
於是開始尋找相關規定,以下跟各位簡略介紹一下!

依台內營字第 143377 號釋示:(四) 建築物之停車空間擱置不用,或以停放機車、腳踏車並不違反法令;其對外營業,如不違反商業法令或妨礙建築物之所有權人、使用人之停車使用,當無限制必要。

王律師:依台內營字第 143377 號釋示之見解,管委會不得限制停車空間所有權人

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跟各位介紹下面兩個函釋及兩個判決,主要目的是要提醒,區分所有權人會議的開會通知,管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員一定要注意,公寓大廈區分所有權人如有信託關係或係法人之情形,區分所有權人會議即應向受託人或法人通知,程序始為合法!
※內政部102.7.15內授營建管字第1020807662號函{發布日期:2013-07-15}
一、按「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。」、「受託人應依信託本旨,以善良管理人之注意,處理信託事務。」分別為信託法第1條、第22條所明定,信託係以當事人間之信託關係為基礎,受託人既係基於信賴關係管理他人之財產,自須依信託行為所定意旨,積極實現信託之目的(信託法第22條立法理由一參照)。是以,依信託法第1條及第22條規定,受託人須依信託本旨管理或處分信託財產,並須以善良管理人之注意處理信託事項。
二、又按「區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。」、「區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第3條第2款、第3款、第7款、第27條第1項所明定,是信託關係之受託人已登記為所有權人,該受託人於區分所有權人會議表決權之行使及計算,依條例第27條規定辦理,本部94年11月10日台內營字第0940086979號函已有明釋。
※內政部營建署103.2.10營署建管字第1032902138號函{發布日期:2014-02-10}

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公寓大廈住戶積欠之管理費,是否適用民法第126條5年短期時效之規定?法院:有!

 

臺灣高等法院暨所屬法院96年法律座談會民執類提案第16號認為,「管理費」既然是一年以下定期性給付債權,管理費請求權自屬民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權,而有前開5年時效期間之適用。也就是說呢,如管理費是定期地月繳、季繳,那管委會自得向住戶請求繳納管理費開始起算,倘五年內都沒有向住戶請求,那公寓大廈住戶即得依民法第144條規定「拒絕給付」。王律師:「管理費」幾乎是管委會收入主要、最大宗來源,所以對於住戶「管理費」的催繳,不得不積極。且管委會在催繳「管理費」時,應搭配先前跟各位介紹之「管委會可否向承租人請求繳納管理費?可以!」﹝http://liperlin.pixnet.net/blog/post/152026255﹞。這樣就萬無一失拉!

 

依王律師的經驗,買房子前,一定會看社區管理費繳納狀況{通常物業管理公司都會張貼在電梯口、電梯理或公布欄},畢竟許多社區事務推動{例如:修繕、清潔、公設維護、汰舊換新},假如管理費沒有欠繳狀況很嚴重,那直接產生下來疑慮,進而影響到房價:1.管理費欠繳嚴重,那往後需要花費大筆時,實在很難再跟住戶收{大筆花費例如有,大樓要拉皮、防水工程、維修更換電梯...等}2.空屋率高{為什麼會這樣講呢?因為假如真的入住,為了社區好或是每天都會被提醒狀況下,其實欠繳的機率較為低}3.欠繳率一定會越來越高{有人可以不繳,一樣可以享受社區的服務,為什麼我要繳的聲音就出來了...}。

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事情是這樣的,當事人是公寓大廈的管委會,疑問是管委會可否向承租人請求繳納管理費?因為屋主﹝區權人﹞老是連絡不到人,而管委會轉向該戶承租戶﹝房客﹞請求繳納,承租戶﹝房客﹞即說「我只是房客,管理費應該向屋主要吧!」那...怎麼辦!?
於是開始尋找相關規定,以下跟各位簡略介紹一下!

一、依公寓大廈管理條例第10條第2項規定,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。
二、同法第3條第8款規定,住戶:指公寓大廈之區分所有權人、「承租人」或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
三、同法第10條第2項規定,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

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因為近日接受法顧客戶的法律諮詢,事情是這樣的,當事人是公寓大廈的管委會,有一住戶老是不繳管理費,無給職管理委員只好三番兩頭跑法院請求給付管理費{PS:因為委任律師又不划算},有沒有什麼比較好的方式可以治本!?
於是開始尋找相關規定,以下跟各位簡略介紹一下!

一、依公寓大廈管理條例第21條規定,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
二、同法第22條規定,住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。

王律師:這個法條是什麼意思呢?就是說,住戶兩期以上管理費未繳,管委會先書面催告,訴請法院起訴。然後取得勝訴確定判決以後,持以強制執行。強制執行後假如住戶再度積欠金額達區分所有權總價百分之一,即可以依22條規定依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

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樓上排水管漏水,樓下住戶如何救濟?
經常接獲民眾的詢問,因埋設樓上的管線漏水了,導致我家屋內也跟著漏水,但樓上的住戶拒絕開門不配合維修怎麼辦!?
依照公寓大廈管理條例第6條規定,樓上的住戶有配合維修的義務!假如經協調後,仍不配合,樓下的住戶或公寓大廈管委會得請求主管機關﹝以居住台中市為例就是,台中市都市發展局使用管理課﹞或法院強制命樓上的住戶配合!
但下列幾點要特別注意:
1.但維修的方式必須是以「擇其損害最少之處所及方法為之」

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