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凶宅，房東能向自殺房客的家屬求償嗎?

林佳怡律師最近處理一個案件，案情簡略是：

A將房子出租予B居住，雙方並簽訂租賃契約。沒想到，B後來在這個房屋內燒炭自殺身亡，並陳屍屋內中，導致該房屋成為凶宅。而自事故發生後，該房屋沒有人願意承租，也沒有人願意購買，而且價值從原本市價新臺幣（下同）1,000萬元，暴跌至市價6折，也就是價值減損400萬元。A認為B的自殺行為，侵害自己對於該房屋之所有權，故向B的父母提告，要求賠償A所受損害。試問:A請求是否依法有據?

林佳怡律師：

這就是典型「凶宅，房東能向自殺房客的家屬求償嗎?」的問題。

目前法院實務上對於這個問題，有肯、否兩種不同見解，

採取肯定說的法官認為，房客自殺會使房屋變成凶宅，將造成房屋貶值及無法出租之損失，屬於法律上所謂「純粹經濟上損失」，所以屋主可以用民法第184條第1項後段及繼承之法律關係，向家屬求償房子變成凶宅的損失(相關見解可參考臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第3155號）

另附帶一提，此種情形絕對不會構成民法第184條第1項前段，所以若要自己提告，沒有委託律師，請務必要注意向法院提出的請求權基礎主張喔!

參考資料

※臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第3155號摘要:

按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。依上開規定可知，民法第184條就一般侵權行為之規定，已明白採取類型理論之觀點，將之區分為「權利侵害類型」（第184條第1項前段)、「利益侵害類型」（第184條第1項後段），各自均為獨立之請求權依據，是關於第184條第1項前段「權利」，與後段「利益」之意涵應作區別。詳言之，關於保護之法益，前段為「權利」，後段為「一般法益」；關於主觀責任，前者以故意、過失為已足，後者則限須故意以背於善良風俗之方法加之為要件。是民法第184條第1項前段所保護之法益，原則上限於權利，而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的，故該條項前段所定侵權行為之成立，須有加害行為及權利受侵害為成立要件（最高法院101年台上字第496號判決、100年台上字第2092號判決、98年度台上字第1961號判決意旨參照）。

次按，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。

B雖於系爭房屋內燒炭自殺，惟A就系爭房屋法律上所有權權能之行使並未受到限制，亦無造成系爭房屋之毀損滅失或功能損壞，是本件尚難認原告就系爭房屋之「所有權」受有損害。但是，該房屋因上情而變為凶宅，造成房屋貶值之金額及無法出租之損失等情，核屬系爭房屋在不動產交易市場上，受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少，應係屬「純粹經濟上損失」，又按學理上所稱「純粹經濟上損失」（pureeconomicloss），是一種並非因被害人之有形財產或具體人身受損害而引起的經濟利益損失。其具體內涵為加諸於被害人整體財產上的一種不利益，而非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故該損失乃具抽象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產差額來予以計算，其體現係被害人總體財產價值之變動，而與具體的物或人身損害無關。本件A所主張之損失，乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益（價值變動差額），該不利益應屬「純粹經濟上損失」之範疇，而此種「純粹經濟上損失」非屬「權利」，僅係「權利以外之利益」，不得納入民法第184條第1項前段之保護範圍。

※第184條

因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。

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