台中女律師-林佳怡律師提供法律相關常識，法律顧問諮詢，立即拿起手機「點」下去 Line ID： hd9958，可直接加Line喔！
公寓大廈區分所有權人如有信託關係或係法人之情形，區分所有權人會議即應向受託人或法人通知，由其指派代表人出席區分所有權人會議行使其權利！
跟各位介紹下面兩個函釋及兩個判決，主要目的是要提醒，區分所有權人會議的開會通知，管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員一定要注意，公寓大廈區分所有權人如有信託關係或係法人之情形，區分所有權人會議即應向受託人或法人通知，程序始為合法！
※內政部102.7.15內授營建管字第1020807662號函{發布日期：2013-07-15}
一、按「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」、「受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託事務。」分別為信託法第1條、第22條所明定，信託係以當事人間之信託關係為基礎，受託人既係基於信賴關係管理他人之財產，自須依信託行為所定意旨，積極實現信託之目的（信託法第22條立法理由一參照）。是以，依信託法第1條及第22條規定，受託人須依信託本旨管理或處分信託財產，並須以善良管理人之注意處理信託事項。
二、又按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3條第2款、第3款、第7款、第27條第1項所明定，是信託關係之受託人已登記為所有權人，
該受託人於區分所有權人會議表決權之行使及計算，依條例第27條規定辦理，本部94年11月10日台內營字第0940086979號函已有明釋。
※內政部營建署103.2.10營署建管字第1032902138號函{發布日期：2014-02-10}
一、按「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；......」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第27條第3項定有明文。
二、另按「另依經濟部94年7月26日經商字第09400576240號函示，『按公司為法人一種，並無自然實體，應指派代表人行使權利。』，至有關上開法人指派代表人之相關事宜，請依經濟部95年3月27日經商字第09500532900號函檢送該部79年1月31日商216577號函略以『．．．該代表人與法人間，乃該代表人受任為法人處理事務，其性質應為民法上之委任，該代表人向公司辦理相關事宜，應檢具何項文件，係屬公司內部事項，公司法並無明文規定，宜委諸公司自行決定，由法人或代表人出具足資證明其委任之關係文件以憑辦理。』之規定辦理。」本部95年4月13日台內營字第0950056147號函（如附件）已有明釋，故區分所有權人如為法人，其指派代表人行使權利時，該代表人係受任為法人處理事務，非屬條例第27條所稱「因故無法出席區分所有權人會議」之情形。
※臺灣臺北地方法院99年簡上字第154號民事判決意旨「公寓大廈管理條例第30條第1項規定區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。至於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，該條例第1條第2項規定，本條例未規定者，適用其他法令之規定。而公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定。」
※臺灣嘉義地方法院99年訴字第113號民事判決意旨「民法第56條第2項明定，總會決議之內容違反法令或章程者，無效；而觀其公寓大廈住戶之性質，雖為非法人團體，惟應可認和社團法人相近，故有關區分所有權人決議之效力未於公寓大廈管理條例裡明定，自可認有類推民法之適用，故當區分所有權人會議之召集程序等違反約定時，自屬無效。」
王律師:如同先前跟各位介紹﹝沒有繼承人或沒有信賴的繼承人，晚年怎麼辦！？http://liperlin.pixnet.net/blog/post/120016769﹞，因為社會變遷及房價水漲船高的關係，王律師相信信託契約或區分所有權人係法人之情形恐會日趨增多。且現在建商推的建案，越推越大，區分所有權人也越來越多(現在一個社區4、5百戶都很正常了；新北市新店「美河市」社區，總共2395戶!)，所以作為公寓大廈最高意思機關之區分所有權人會議之程序也必須越來越嚴謹。區分所有權人會議的開會通知，管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員一定要注意，公寓大廈區分所有權人如有信託關係或係法人之情形，區分所有權人會議即應向受託人或法人通知，由其指派代表人出席區分所有權人會議行使其權利，始符合通知程序規定之要求。假如違反呢？依近期實務見解{臺灣臺北地方法院99年簡上字第154 號;臺灣嘉義地方法院 99年訴字第113號民事判決}類推民法56條規定，區分所有權人會議之召集程序違反時，所作成決議自屬56條第一項之「得撤銷」之決議。那就嚴重啦！所以通知時一定要特別留意【「魔鬼藏在細節裡」，據稱這是郭台銘先生常掛在嘴邊的座右銘之一。】
PS:雖然王律師所引用臺灣嘉義地方法院 99年訴字第 113 號民事判決意旨是說「當區分所有權人會議之召集程序等違反約定時，自屬無效。」，然王律師認為應係民法56條第1項「召集程序違反法令」之情形，那即屬「得撤銷」之決議。
其他相關：
林佳怡 台中推薦好的女律師
- 免費法律諮詢：0988-067-721
手機點下去，可直接撥打喔！ - Line ID：hd9958 手機點下去，可直接加LINE喔！
- Line ID(備用)：lawyer1015 手機點下去，可直接加LINE喔！
- 電子信箱：Liper1015@gmail.com
- 官 網：www.law9958.com.tw
掃我諮詢：
掃我諮詢：
留言列表
分割共有物 (1)
