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住戶們都很忙...區分所有權人會議出席及決議人數、比例門檻老是跨不過,該怎麼辦!?

區分所有權人會議是公寓大廈管理條例最高決議機關。有關於公寓大廈重要事項皆需由區分所有權人會議決議,但實務上常發生的困境是,住戶們都很忙或出席意願低,所以造成區分所有權人會議出席及決議人數、比例門檻老是跨不過,導致許多重要事項無法決議、懸而未決。所以實務上最常見的做法是以發放出席禮卷或折抵管理費方式鼓勵出席,以達成區分所有權人會議能達到公寓大廈管理條例第31條所規定之「應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席」門檻。

但其實公寓大廈管理條例第31條有除外規定「除規約另有規定外」,也就是說,可以透過修改規約之方式,降低出席及表決門檻以解決上述之現實窘境。例如改成「區分所有權人會議之決議,應有區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之。」,這樣至少就可以解決出席率過低之情形。

這個解釋是依法律條文之文義解釋而來,所以一開始王律師抱持存疑之態度,因為假如依照這樣解釋方法,那何必有公寓大廈管理條例第32條之假決議制度?因為假決議即是用來解決區分所有權人會議出席及決議人數、比例門檻跨不過之情形。所以王律師法律見解是第31條「除規約另有規定外」之規定,應該是指,「區分所有權人會議決議之出席及決議人數、比例,規約另有規定高{嚴格}於2/3、2/3、3/4規定者,從其規定。」。

也因此王律師特別於103年10月3日打電話詢問主管機關(台中市都市發展局住宅管理課)詢問承辦員實務運行狀況。主管機關之解釋方式是以文義解釋,也就是說,區分所有權人會議決議方式得以規約任意修改之。

雖然主管機關是這樣解釋,但仍發現其現行條文過於嚴格及除外規定無節制之放鬆等問題,因為畢竟公寓大廈管理條例立法目的是「為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質」。所以內政部營建署所提出的公寓大廈管理條例修正草案業已就門檻過低的部分作修法。

 草案:第三十一條:

Ⅰ區分所有權人會議之決議,除第二項外,應有區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席,以出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之。

Ⅱ區分所有權人會議之決議,關於下列各款事項,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之:一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。四、約定專用或約定共用事項。

Ⅲ前二項區分所有權人會議決議之出席及決議人數、比例,規約另有規定高於第一項規定者,從其規定。

修法理由:

一、 實務上,區分所有權人會議多按條例規定之出席人數及比例為之,但因門檻較高,故常不易召開。雖定有重新召開之規定,但運用於各類事項,各界多有門檻過低之意見,故將決議事項分類為一般事項與特別事項,並將一般事項決議門檻降低,以利於公寓大廈一般管理事務推動,爰修正第一項。

二、鑑於公寓大廈之部分事項與區分所有權人權利密切相關,爰參酌八十四年原條文規定,增訂第二項,原則上採較高決議門檻。

三、第一項及第二項均得由規約另為規定區分所有權人會議決議出席及決議之人數、比例,故規約規定門檻較第一項門檻高時,從其規約規定;反之,規約規定門檻低於第一項規定時,則仍應依第一項或第二項規定之門檻,以避免規約之門檻過低,衍生爭議,爰增訂第三項。

王律師:由修正草案及主管機關之回應可知,在修法前,解決區分所有權人會議出席及決議人數、比例門檻跨不過之情形,除了善用第32條之假決議制度外,亦可藉由修改規約之方式處理。

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