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耕地三七五減租條例是否還符合時宜!?

因為近日接受當事人的法律諮詢，因為研讀耕地三七五減租條例相關規定及實務見解。事情是這樣的，當事人有一出租耕地是適用耕地三七五減租條例，但發現，承租人根本沒有在耕作了，甚至懷疑承租人轉租予他人使用的情形。承租租金更是低廉，我是否得將所有耕地收回來自己利用！？

於是開始尋找相關規定，以下跟各位簡略介紹一下！

一、當初會有耕地三七五減租條例是因為早年台灣土地改革，為了鼓勵開墾、佃農改善、解決地主和佃農之間的陋規{如租約短暫、地主可任意奪佃、押租金、預收地租、作物歉收時亦需繳交的鐵租等}。於是中華民國四十年六月七日總統制定公布「耕地三七五減租條例」。

二、而耕地三七五減租條例主要特色有，1.耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五。2.耕地租佃期間，不得少於六年。3.耕地租約書面+登記。4.耕地因災歉致收穫量不及三成時，應予免租。5.承租人有優先承受之權。6.耕地租約在租佃期限未屆滿前不得終止。6.承租人願繼續承租者，應續訂租約。7.出租人以強暴、脅迫方法強迫承租人放棄耕作權利之刑事責任。

三、轉租情形：假如承租人有轉租情事，依耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效，出租人即得將土地收回。又一實務見解(最高法院66年台上字第761號 民事判例)，即使是一部分轉租，則全部租約均無效。

四、不為耕作情形：假如承租人有不為耕作情事，依耕地三七五減租條例第17條1項4款之反面解釋，非不可抗力繼續一年不為耕作時，即得終止契約。

王律師：有以上之情形，出租人(地主)皆得請求確認兩造間就土地之耕地租賃關係不存在或終止租約，並依民法第767條規定，請求返還土地。但需就主張之事實負舉證責任。我想這也是實務上最困難的地方。出租人(地主)假如不住在耕地附近，難道要埋伏看是否有全部或一部轉租之情形？甚至內政部79年11月19日台內地字第848494號函「因配合政府稻田轉作計畫休耕經核定有案者，無耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之適用 」，不禁讓人省思耕地三七五減租條例是否過於保護承租人，或在工商社會及政府「發放補助，鼓勵休耕」政策下，耕地三七五減租條例是否符合時宜!?
另外，王律師要特別呼籲，實務上曾有耳聞，有人以此為業，向出租人邀約「協助處理租約，即得以無租約的狀況出賣土地賣得好價錢」，而收取高額的服務費，出租人因苦於無法舉證情形下，便會答應。但!!!誰知道他們會怎麼處理！？特別跟各位提醒第21條，出租人以強暴、脅迫方法強迫承租人放棄耕作權利者，是有三年以下有期徒刑之刑責。所以...還是向法院請求確認兩造間就土地之耕地租賃關係不存在，請求返還土地，較為保險。

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